賣房要繳多少稅，是許多屋主換屋前最頭痛的問題。自2021年7月「房地合一稅2.0」上路後，稅率級距、自住優惠與重購退稅規則都有調整，沒搞清楚持有期間怎麼算、自住條件是否符合，很可能多繳數十萬稅金。本文整理最新稅率級距表、400萬自住免稅額條件、重購退稅試算範例，並比較「一般出售」與「符合自住優惠」的稅額差距，幫助你賣房前先掌握試算方向。
什麼是房地合一稅2.0？和1.0差在哪？
房地合一稅是針對「個人或營利事業出售房屋、土地」的交易所得，直接按實際獲利課稅的制度，取代過去舊制僅課徵土地增值稅、房屋交易所得幾乎免稅的漏洞。2016年上路的1.0版，持有滿2年以上稅率就降到20%，降稅門檻偏低，難以有效抑制短期炒房。2021年7月上路的2.0版主要修正重點：
- 拉長高稅率持有年限：45%稅率從「未滿1年」延長為「未滿2年」，35%稅率則要持有滿2年、未滿5年才適用，降稅門檻明顯拉高。
- 擴大課稅範圍：將預售屋交易、持有股權過半為國內房地產之特定股權交易一併納入課稅範圍，避免藉此炒作卻不用課稅。
- 加重法人短期交易稅負：營利事業持有房地5年以內出售，稅率同樣拉高，防止假借公司名義炒房。
簡單說，2.0版把「短期套利」的空間壓縮得更小，同時讓長期自住民眾的稅負維持在合理範圍。
房地合一稅2.0持有期間稅率級距表
房地合一稅的計算基礎是「課稅所得」，也就是出售價格扣除原始取得成本、可認列的必要費用（仲介費、裝潢費、代書費等）以及土地漲價總數額後的實際獲利。課稅所得乘上對應稅率，就是應納稅額。以下為境內居住者（一般台灣屋主）出售房地的稅率級距：
| 持有期間 | 稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 未滿2年 | 45% | 短期持有，稅率最高，用以抑制快速轉手炒作 |
| 2年以上，未滿5年 | 35% | 中短期持有 |
| 5年以上，未滿10年 | 20% | 中長期持有 |
| 10年以上 | 15% | 長期持有，稅率最低 |
| 符合自住優惠條件 | 10%（400萬以下免稅） | 需符合本人、配偶或未成年子女連續居住滿6年等條件，詳見下段 |
需特別注意，持有期間以「登記日」計算，從房地取得登記日起算至移轉登記日（過戶日）為止，並非以簽約日或交屋日認定。賣房時機提前或延後幾週，就可能讓稅率級距跳動，差距可達數十萬元，建議在滿2年、5年、10年的登記日前後謹慎規劃出售時程。非境內居住者（如長期在海外、無戶籍者）持有超過2年一律課徵35%，沒有長期持有降稅優惠，與境內居住者規則不同。
自住優惠：400萬免稅額怎麼申請？
如果賣掉的是自己長期居住的房子，房地合一稅提供相當優惠的「自住減稅」機制，重點條件如下：
- 持有並連續居住滿6年：本人、配偶或未成年子女需在該房屋辦竣戶籍登記，並持有、實際居住連續滿6年。
- 出售前6年內無出租、無營業使用：房屋在出售前6年內不能有出租收租、供營業或執行業務使用的紀錄，否則不符自住身分。
- 6年內僅能適用一次：本人、配偶及未成年子女在交易前6年內，不能已經適用過自住房地租稅優惠。
符合以上條件後，課稅所得在新台幣400萬元以下部分完全免稅，超過400萬元的部分，不論原本落在哪一個稅率級距，一律只課徵10%優惠稅率，遠低於一般交易可能適用的35%甚至45%。這也是為什麼「自住滿6年」被視為房地合一稅最重要的節稅關鍵。
重購退稅機制：換屋族的退稅捷徑
如果你是換屋族，在「出售舊屋」與「購入新屋」之間，只要移轉登記日相差在2年以內，且新舊房地都符合自住房屋土地的規定（本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記並實際居住，且出售前1年內、購入後均無出租或供營業使用），無論是先買後賣或先賣後買，都可以申請「重購退稅」，退還已繳納的房地合一稅款。退稅比例規則如下：
- 小屋換大屋：新購入房屋總價「大於或等於」原出售房屋價額，已納稅額全額退還。
- 大屋換小屋：新購入房屋總價「小於」原出售房屋價額，按「新購價額 ÷ 原出售價額」的比例，退還部分已納稅額。
重購退稅有一項重要限制：重購後的新屋，取得後5年內不得再出售、出租或作非自住使用，否則國稅局會追繳已退還的全部稅款，並依法加計利息，等於稅務優惠會被完全收回，換屋族務必留意。
實際案例試算：一般出售 vs 自住優惠，稅差有多大？
以下用兩個情境比較「一般交易」與「符合自住優惠」的稅額差異，讓數字說話：
案例一：持有3年，出售獲利100萬元（非自住優惠）
王先生3年前買進一戶房屋，持有期間未曾設籍居住（例如長期出租），出售後扣除成本與費用，課稅所得為100萬元。因持有期間落在「2年以上、未滿5年」的級距，適用稅率35%。
應納稅額 = 100萬元 × 35% = 35萬元
案例二：符合自住優惠，出售獲利500萬元
陳小姐一家在同一戶房屋設籍並實際居住超過6年，出售前6年內完全無出租紀錄，符合自住優惠條件。出售後課稅所得為500萬元。
應納稅額計算：課稅所得500萬元，扣除400萬元免稅額後，剩餘100萬元按優惠稅率10%課稅。
應納稅額 = (500萬元 - 400萬元) × 10% = 10萬元
兩相比較，陳小姐的獲利是王先生的5倍，繳納的稅金卻只有王先生的不到三分之一，差距相當懸殊。這正是房地合一稅制度設計「鼓勵長期自住、抑制短期炒作」的核心精神，也凸顯自住滿6年對節稅的重要性。
案例三：搭配重購退稅的換屋試算
承案例二，陳小姐出售自住房屋後繳納10萬元稅款，若她在2年內另購入總價更高、同樣符合自住規定的新屋，屬於「小屋換大屋」，原已繳納的10萬元可全額退還。換屋族若能掌握購屋、售屋時程落在2年內，等於把稅負降到最低。
常見問題 Q&A
Q1：繼承來的房產，持有期間要怎麼算？
財政部已放寬規定，個人因連續繼承（或受遺贈）取得房屋、土地，計算適用稅率的持有期間及自住優惠所需的6年期間，可將「各次」被繼承人（遺贈人）的持有期間合併計算，不必從繼承當天重新起算。例如父母持有房屋20年後過世，子女繼承後隨即出售，仍可依合併計算後的長期持有適用較低稅率，甚至爭取自住優惠。適用新制或舊制，則以被繼承人原始取得房地的日期來判斷。
Q2：土地增值稅與房地合一稅有什麼不同？
兩者是不同稅目，出售房地時可能同時碰到。土地增值稅是針對「土地公告現值上漲部分」課稅，與實際成交價無關；房地合一稅則是針對「房屋加土地的實際交易獲利」（成交價減成本與費用）課稅。出售時，土地增值稅通常先計算並從房地合一稅的課稅所得中扣除，兩稅不重複課徵，但申報程序分開處理。
Q3：出租過的房子還能申請自住優惠嗎？
不行。自住優惠明確要求出售前6年內無出租、無營業使用的紀錄，只要這6年內有出租事實，即使目前已收回自住，仍會被排除在自住優惠之外，只能適用一般稅率級距。
Q4：重購退稅一定要「先賣後買」嗎？
不一定。無論是先買新屋後賣舊屋，或先賣舊屋後買新屋，只要兩者移轉登記日相差在2年以內，且新舊房地都符合自住規定，都可以申請重購退稅，制度上對換屋順序沒有硬性限制。
房地合一稅2.0的規則環環相扣，持有期間怎麼起算、是否符合自住連續滿6年、換屋是否能在2年內完成，都會直接影響最終稅額，差距可能達數十萬元甚至上百萬元。實際出售或換屋前，建議先用財政部或地方國稅局提供的試算工具抓出概略稅額，若情況複雜（例如繼承房產、多筆房地交易），也建議諮詢地政士或稅務顧問，確認申報方式與節稅空間。
本文僅供教育參考，不構成個人理財建議。
