每年11月，持有土地或房屋的人都會收到一張地價稅稅單。很多人看到金額才發現：同樣一塊地，有人只繳幾千元，有人卻要繳好幾萬。差別往往就在有沒有申請「自用住宅用地優惠稅率」，以及土地總額是否落入較高的累進級距。這篇2026（民國115年）地價稅懶人包，幫你一次整理繳納期限、稅率、計算方式、優惠申請與繳納管道。
2026年地價稅繳納期限
依財政部及各地方稅務局公告，115年地價稅開徵期間為2026年11月1日至11月30日。今年11月30日是星期一，不需順延，請以稅單上記載的期限為準。
- 課稅期間：當年1月1日至12月31日，每年徵收一次。
- 納稅義務基準日：每年8月31日。以當天土地登記簿上的所有權人為納稅義務人，所以8月31日後才過戶，今年稅單仍寄給原地主。
- 沒收到稅單：可向土地所在地的地方稅務局申請補發，或上網查詢列印繳款書。沒收到稅單不能成為逾期的理由。
課稅基礎：申報地價與公告地價
地價稅是按申報地價計算，而申報地價又以政府的公告地價為基準。公告地價每2年重新規定一次，115年正好是重新規定地價的年度，所以今年稅額是依115年1月1日重新公告的地價計算。
地主可在公告期間內，以公告地價80%到120%的範圍申報地價；如果沒有申報，政府直接以公告地價的80%作為申報地價。一般人很少主動申報，所以多半是按公告地價八成計算。
依各縣市公告，今年公告地價多半小幅上漲，例如台北市平均漲3.90%、嘉義市約3.32%、苗栗縣約2.66%、台中市約1.51%。台北市預估，自用住宅戶平均每戶稅額約增加198元，影響不大；但持有多筆非自用土地的人，可能被推進較高的累進級距，增幅會比較明顯。各縣市實際調幅請以當地政府公告為準。
地價稅稅率：一般用地 vs 自用住宅
地價稅採「歸戶累進」：同一個人在同一直轄市或縣市內的土地，會合併計算地價總額，超過累進起點地價的部分適用較高稅率。累進起點地價由各縣市依規定計算，每次重新規定地價後會調整。
| 課稅地價總額級距 | 稅率 | 速算公式 |
|---|---|---|
| 未超過累進起點地價 | 10‰ | 課稅地價 × 10‰ |
| 超過起點，未達5倍 | 15‰ | 課稅地價 × 15‰ − 累進起點地價 × 0.005 |
| 超過5倍，未達10倍 | 25‰ | 課稅地價 × 25‰ − 累進起點地價 × 0.065 |
| 超過10倍，未達15倍 | 35‰ | 課稅地價 × 35‰ − 累進起點地價 × 0.175 |
| 超過15倍，未達20倍 | 45‰ | 課稅地價 × 45‰ − 累進起點地價 × 0.335 |
| 超過20倍以上 | 55‰ | 課稅地價 × 55‰ − 累進起點地價 × 0.545 |
| 自用住宅用地（優惠） | 2‰ | 課稅地價 × 2‰，不累進 |
可以看出，自用住宅用地的2‰只有一般基本稅率10‰的五分之一，而且不併入累進計算，是持有自住房屋最重要的節稅工具。
自用住宅用地優惠：申請條件與期限
申請條件
- 設籍：土地所有權人本人、配偶或直系親屬在該地辦竣戶籍登記。
- 無出租、無營業：房屋不能出租，也不能作營業使用（含部分出租或營業）。
- 面積限制：都市土地以3公畝（300平方公尺）為限，非都市土地以7公畝（700平方公尺）為限，超過部分按一般稅率課徵。
- 處數限制：土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率以一處為限。
- 房屋所有權：地上房屋須為本人、配偶或直系親屬所有。
若你有把房子出租，就不符合自用住宅條件，除了地價稅改按一般稅率，租金收入也要申報所得稅，可參考租金收入報稅懶人包了解如何申報與計算必要費用。
申請期限與步驟
自用住宅用地須在地價稅開徵40日前提出申請，也就是每年9月22日（含）以前申請，當年即可適用；逾期申請者，自次年開始適用。已經核准且用途沒有改變的，之後不必每年重新申請。
- 步驟1：確認戶籍已遷入、房屋沒有出租或營業。
- 步驟2：準備身分證明文件及土地、建物相關資料（實際應備文件依各地方稅務局規定）。
- 步驟3：向土地所在地的地方稅務局臨櫃、郵寄，或透過網路線上申請。
- 步驟4：等待稅務局審核通知，並在稅單上確認是否已按2‰計算。
今年如果錯過9月22日，今年仍按一般稅率課徵，但記得申請，明年就能開始享受優惠。
地價稅怎麼算？試算範例
基本公式是：地價稅 = 課稅地價（申報地價 × 持分面積）× 適用稅率。
範例一：自住房屋
- 步驟1：假設土地公告地價每平方公尺50,000元，未另行申報，申報地價為50,000 × 80% = 40,000元。
- 步驟2：持分土地面積100平方公尺，課稅地價為40,000 × 100 = 4,000,000元。
- 步驟3：已核准自用住宅用地，稅額為4,000,000 × 2‰ = 8,000元。
- 步驟4：若沒有申請（且未超過累進起點），按10‰計算為40,000元，相差32,000元。
範例二：一般用地超過累進起點
- 步驟1：假設某人在同一縣市的一般用地課稅地價總額為20,000,000元，當地累進起點地價假設為8,000,000元。
- 步驟2：20,000,000 ÷ 8,000,000 = 2.5倍，落在「超過起點、未達5倍」級距，適用15‰。
- 步驟3：套用速算公式：20,000,000 × 15‰ − 8,000,000 × 0.005 = 300,000 − 40,000 = 260,000元。
- 步驟4：驗算：起點內8,000,000 × 10‰ = 80,000元，超過部分12,000,000 × 15‰ = 180,000元，合計260,000元，結果一致。
以上數字僅為示範，實際累進起點地價與公告地價請查詢所在縣市稅務局公告。
地價稅繳納方式
- 臨櫃繳納：持繳款書至代收稅款的金融機構（農漁會、信用合作社等）繳納。
- 便利商店：稅額在3萬元以下，可至7-ELEVEN、全家、萊爾富、OK等超商繳納。
- 信用卡：透過財政部繳稅網站、語音或發卡銀行管道繳納。各銀行每年會推出分期零利率或回饋活動，條件差異大，請以發卡銀行當期公告為準。
- 晶片金融卡／ATM轉帳：透過網路或自動櫃員機轉帳，免付手續費。
- 行動支付與電子支付：如台灣Pay、街口支付、悠遊付、icash Pay、全支付等，可用額度與適用縣市依各業者及地方稅務局規定。
- 活期存款帳戶：線上以存款帳戶轉帳繳納。
- 約定自動轉帳：事先申請帳戶扣繳，每年到期自動扣款，避免忘記繳稅。
逾期未繳：滯納金怎麼算？
依財政部與各地方稅務局說明，地價稅逾期繳納，每逾3日按滯納稅額加徵1%滯納金，最高加徵至10%。逾期超過30日仍未繳納，且未申請復查者，將移送行政執行分署強制執行。以稅額20,000元為例，拖到最高上限就要多付2,000元，實在不划算。
常見問題
Q1：地價稅和房屋稅有什麼不同？
房屋稅針對建物課徵，每年5月開徵；地價稅針對土地課徵，每年11月開徵。擁有房子的人通常兩種稅都要繳。
Q2：買房後多久要申請自用住宅優惠？
建議完成過戶並遷入戶籍後儘快申請。只要在9月22日前申請，且8月31日時已是所有權人，當年就能適用2‰稅率。
Q3：房子出租一部分，還能用自用稅率嗎？
不行。出租或營業使用都不符合自用住宅用地條件，出租部分會按一般稅率課徵。
Q4：地價稅可以列舉扣除嗎？
個人綜合所得稅中，地價稅不屬於列舉扣除項目；但若土地供出租使用，地價稅可作為租賃所得的必要費用之一（採核實認列時）。
Q5：對稅額有疑問怎麼辦？
可在繳納期間屆滿翌日起3個月內，向地方稅務局申請復查；若只是面積、持分或地價資料有誤，也可以先洽稅務局更正。
地價稅雖然一年只繳一次，但只要提早確認自用住宅優惠是否申請、準時在11月30日前繳清，就能省下不必要的稅負與滯納金。
本文僅供教育參考，不構成個人理財建議。
