租屋族與房東都要懂的租金收入報稅新制
每年5月申報綜合所得稅，「租金」牽動的稅務問題其實有兩個角度：租屋族（房客）想知道房屋租金支出能扣多少稅、房東（出租人）則必須誠實申報租賃所得，才能保住優惠稅率。自2024年（113年度）起，房屋租金支出特別扣除額已由12萬元提高至18萬元，財政部也持續加強查核房東漏報租金收入的情況。本文整理最新的租金收入報稅規則，涵蓋房客扣除額與房東優惠稅率兩大重點。
房客篇：房屋租金支出特別扣除額18萬元怎麼用
適用資格與額度
納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬在中華民國境內無自有房屋，因在國內租屋自住（非供營業或執行業務使用）所支付的租金，每一申報戶每年最高可以列報18萬元的房屋租金支出特別扣除額，未達18萬元者以實際支付租金（須先扣除政府租屋補助部分）為限。財政部另公告5種「視為非自有房屋」的特殊情形，例如房屋受災毀損不堪居住、繼承取得共有房屋但持分未達全部、因就學、就業、就醫等因素須在外地租屋，這些狀況即使名下有房，仍可申報這項扣除額。
與標準扣除額、購屋利息扣除額的關係
過去房屋租金支出屬於「列舉扣除額」，必須放棄標準扣除額才能使用；但修法後已改列為「特別扣除額」，因此即使選擇標準扣除額的納稅人，一樣可以同時列報18萬元房租扣除額。不過要注意，這項扣除額不能與「自用住宅購屋借款利息」特別扣除額同時申報，兩者只能擇一，建議實際試算後選擇對自己較有利的方案。
| 比較項目 | 標準扣除額 | 房屋租金支出特別扣除額 |
|---|---|---|
| 性質 | 固定金額，免憑證 | 依實際房租金額認列，最高18萬元 |
| 可否併用 | 可與房租扣除額並用 | 可與標準扣除額並用，但不可與購屋利息扣除額並用 |
| 適用對象 | 所有納稅義務人 | 境內無自有房屋、須租屋自住者 |
| 排富限制 | 無 | 稅率20%以上、股利分開計稅28%、基本所得額超過750萬元者不適用 |
申報應備文件
- 租賃契約書及租金支付證明（收據、銀行轉帳明細等）
- 納稅義務人或受扶養親屬於租屋處辦竣戶籍登記的證明，或簽署自住切結書
- 符合特殊情形者，需另檢附相關證明文件
值得注意的是，申報房屋租金支出扣除額不需要房東同意或蓋章，房客可自行檢附上述文件辦理，但仍建議事先與房東溝通，避免影響租賃關係。
房東篇：誠實申報租賃所得，才能保住優惠稅率
一般房東：43%必要費用率 vs 列舉實際支出
房東出租房屋取得的租金屬於租賃所得，須併入綜合所得總額課稅。計算方式有兩種：一是採用財政部核定的必要費用率，目前一般住宅出租的必要費用率為43%，也就是租賃所得＝租金收入×57%，不需要任何憑證；二是選擇「列舉實際必要費用」，將房貸利息、房屋稅、地價稅、保險費、修繕費、仲介費等實際支出核實減除。若房屋剛買不久、貸款利息或整修費用較高，逐項列舉往往比套用43%更省稅，建議實際試算後擇優申報。
社會住宅包租代管、公益出租人：優惠稅率怎麼算
若房東將房屋委託社會住宅包租代管業者，或成為公益出租人（出租給符合租金補貼資格的房客），則每屋每月可享有最高1萬5,000元的租金所得免稅額度，超過的部分還能再減除60%的必要費用，換算下來實際課稅的租賃所得比一般房東低上許多，同時也可能享有房屋稅、地價稅的減免。申報時須於綜合所得稅結算申報書上填載對應代號：包租方案「51R」、代管方案「74S」、公益出租人「74G」，並檢附租賃契約及相關證明文件。
| 比較項目 | 一般房東 | 社會住宅包租代管／公益出租人 |
|---|---|---|
| 必要費用認列方式 | 43%費用率或列舉實支 | 每屋每月1.5萬元免稅＋超過部分扣60%費用 |
| 房屋稅／地價稅 | 依一般稅率課徵 | 享房屋稅、地價稅減免優惠 |
| 申報代號 | 無特定代號 | 51R（包租）、74S（代管）、74G（公益出租人） |
| 享優惠前提 | 不適用 | 須誠實申報租金收入，不得漏報 |
漏報租金收入的後果：優惠取消、補稅加罰鍰
要特別提醒的是，無論是包租代管或公益出租人的優惠稅率，前提都是如實申報租金收入。一旦國稅局查獲房東實際收取的租金高於申報金額，不但會被取消當年度的優惠資格、改按一般規定核算租賃所得，還須依所得稅法相關規定補徵稅款並處以罰鍰，得不償失。對房東而言，租金收入報稅務必誠實揭露，才能長期保有各項租稅優惠。
租金收入報稅申報步驟
- Step 1．確認身分：你是要申報「房屋租金支出特別扣除額」的房客，或是要申報「租賃所得」的房東，兩者申報欄位不同。
- Step 2．備妥文件：房客準備租賃契約、付款證明、戶籍或自住切結書；房東準備租賃契約、租金收據及必要費用單據（如採列舉）。
- Step 3．試算金額：房客比較「18萬元租金扣除額＋標準扣除額」與「購屋利息扣除額」何者較划算；房東試算「43%費用率」與「列舉實支」、以及是否符合社會住宅包租代管優惠資格。
- Step 4．於每年5月（原則為5月1日至5月31日，遇假日順延）透過財政部電子申報繳稅服務網或臨櫃辦理綜合所得稅結算申報。
- Step 5．房東如參與包租代管或為公益出租人，記得填寫對應代號並檢附證明文件，以完整適用優惠稅率。
常見問題（FAQ）
Q1：房客申報房屋租金支出扣除額，需要房東同意嗎？
不需要。財政部已明確表示，房客申報這項扣除額不須經房東同意或用印，只要備妥租賃契約、付款證明及戶籍登記證明（或自住切結書）即可自行申報。
Q2：房客可以同時申報18萬元租金扣除額和標準扣除額嗎？
可以。自2024年起，房屋租金支出已改列為「特別扣除額」，即使選擇標準扣除額，仍可另外列報最高18萬元的租金扣除額；但這項扣除額不能與「自用住宅購屋借款利息」特別扣除額同時使用，兩者只能擇一。
Q3：房東的租金收入一定要申報嗎？金額很小也要報嗎？
只要有出租房屋取得租金，原則上都屬於應稅所得，須併入綜合所得總額申報；即使採43%必要費用率計算後稅額不高，仍應誠實申報，尤其是想維持包租代管或公益出租人優惠稅率的房東，漏報將導致優惠被取消並遭補稅、罰鍰。
Q4：一般房東要怎麼判斷該用43%費用率還是列舉實支比較划算？
先估算全年實際支出（房貸利息、房屋稅、地價稅、保險費、修繕費、仲介費等），若總額超過全年租金收入的43%，改採列舉實支通常更省稅；反之則直接套用43%費用率較簡便，也不需保留單據。
本文僅供教育參考，不構成個人理財建議。
